安全な不動産購入をするために

安全な不動産購入をするために · 04日 3月 2019

こんにちは　横浜鶴見不動産情報館です。今日は不動産用語についてです。 戸建てや土地の販売チラシに「セットバック」という記載があった場合、気を付けることはなんでしょうか。 建築基準法では、原則として、前面道路の幅員が４ｍ以上ない場合、建物の建築が認められません。 そして、道路の幅員が４ｍない場合には、建築確認を取る場合に、道路の幅員が４ｍになるように敷地面積を後退させられてしまいます。 これが「セットバック」です。 道路の向かい側が宅地だった場合には、自分の宅地は道路の中心線から２ｍになるところまでセットバックすればよいことになります。 一方で、道路の向いが崖や河川、または線路だった場合には、道路の幅員が４ｍになるまで一方的にセットバックしなければなりません。 状況に応じて、敷地として使える面積が大幅に変わってしまいますので、ご注意が必要です。 敷地として使える面積が減るということは、そのまま建築できる建物の面積に影響する、ということになります。 各土地には、「建ぺい率」「容積率」という定めがあります。

安全な不動産購入をするために · 11日 12月 2018

皆さんこんにちは　　横浜鶴見不動産情報館です。 さて、今回は「公図」についてです。 不動産を契約する際、土地の所在や形状を知るうえで参考にされるのが、いわゆる法務局の「公図」です。 一般に「公図」と呼ばれる地図は、正式には「地図に準ずる図面」というものです。 法務局で取得できる図面には、形状や面積が正確な「地図」と、「地図」が作成されるまでの間、仮に備え付けられている土地の並びや形状の概略が記載された「地図に準ずる図面」の2種類があります。 ＜法務局　地図と公図の違い＞http://houmukyoku.moj.go.jp/yamagata/page000081.pdf 多くの土地では、正確な「地図」は作成がされておらず、まだ「公図＝地図に準ずる図面」しか備え付けられていないのが現状です。 この公図は、主に租税徴収の目的で作成された図面のことを言います。

安全な不動産購入をするために · 19日 11月 2018

こんにちは　横浜市鶴見区で活動している横浜鶴見不動産情報館です。 スルガ銀行のシェアハウス問題を巡る投資トラブルが長期化しつつあります。 金融庁は建設資金の多くを融資していたスルガ銀行に対して、一部業務停止命令を出しました。 「サラリーマン大家」は家賃を保証していた運営会社の経営破綻で、融資の返済に行き詰まる方がかなり増えそうです。 昨今は、勤め人という属性を生かした低金利融資で不動産投資を始めるサラリーマン大家が増えてきていましたので・・・。 日銀が2017年2月9日に発表した「貸出先別貸出金」によると、金融機関による不動産向け融資は70兆3592億円、前年同月比約7％増と過去最高を更新したそうです。 そのうち31.5％を占めるのは「個人による貸家業」。つまり、個人による不動産投資、アパート経営への融資が、この数年、高い伸びを示してきました。 そもそもなぜ、スルガ銀行のシェアハウス問題にもあるように、オーナーは高額な物件の契約に至ったのか。 背景を探ると、家賃保証の裏で不動産の価値やリターンを高く見せかける巧妙な手口が浮かび上がってきたようです。

安全な不動産購入をするために · 06日 11月 2018

皆さんこんにちは。　横浜市鶴見区で活動している横浜鶴見不動産情報館です。 今回は、土地・建物の購入方式についてです。 家が欲しいと思いいざ購入にむけて探しだすと、新築住宅、既存住宅、土地の購入などの選択肢があります。 一戸建の新築住宅は「注文建築の住宅」と「建売住宅」に分けられます。 「注文住宅」は建物を建築士に設計してもらい、施工会社と建築工事請負契約を結んで建ててもらう方法のことをいいます。 「建売住宅」は住宅の売主と売買契約を結んで、基本的に設計等が決まった土地建物として買う方法です。 土地の購入には、何もない「更地」の場合、「既存建物付き」の場合、まだ更地だが「建築条件付き」の場合などがあります。 「既存建物付き」の場合には、そのまま（多少手を入れて）住むケースと、解体して（更地にして）新たに建物を建てるケースがあります。 「建築条件付き売地」というのは、 土地の売主が指定する施工会社と一定期間内に建築工事請負契約を結ぶことを条件に、土地を販売する方式のことです。 土地を売ってから建物を建てるので「売建（うりたて）住宅」とも呼ばれたりもします。

安全な不動産購入をするために · 31日 10月 2018

こんにちは！　横浜市鶴見区で活動している横浜鶴見不動産情報館です。 ほとんどの方にとって、住宅購入は人生で最も大きな買い物といえます。下手な不動産を購入してしまうと、後で大変な目に遭います。そのリスクを負うのは購入するあなた自身であって、営業マンではありません。不動産会社でもありません。 住宅購入検討者に不動産に関する専門知識がないことも当然のことです。わからないことが一杯あるのも当然です。何も恥じることはありませんし、本来であれば不動産会社がそういったことを丁寧に説明しながら進めるべきものです。 本当に良い営業マンであれば、住宅購入者に対してわらないことがないか何度も質問したり、反応を見ながら的確なアドバイスをするものです。 ところが昨今、何でもインターネットで情報収集する時代にかわり、お客様はご自身で勉強される方も増えました。それ自体は良いことなのですが、現実には住宅購入者の方が営業マンの顔色を窺っていることがあることに驚きます。

安全な不動産購入をするために · 10日 10月 2018

中古住宅の売買では、買った家に何か問題があっても、何も保証がない場合があります。保証があった場合でも、その対象範囲や期間、不具合箇所や内容によって差がありますので、きちんと理解する必要があります。今回は、中古住宅の売買における「売主の瑕疵担保責任」と、「かし保険」の保険対象範囲の差についてご説明いたします。 「売主の瑕疵担保責任」と「かし保険」制度 不動産の売買契約条項の中には、「売主の瑕疵担保責任」があります。買主は、瑕疵によって売買の目的が達せられない場合は売買契約を解除することができ、その場合の損害を売主に請求することができます。売主の瑕疵担保責任の期間は、個人間売買の場合は、売主、買主双方協議の上決めますが、3カ月と定めるのが一般的です。売主が宅地建物取引業者の場合は、売主は引渡し後2年以上の責任を負う義務があり、2年と定めることが一般的です。 不動産の売買契約とは別に、保険を利用して瑕疵の不安を軽減させる方法もあります。購入した不動産に瑕疵が発生した場合の補修費用を補償する、「既存住宅売買瑕疵保険（以下かし保険）」という制度があります。

安全な不動産購入をするために · 09日 10月 2018

こんにちは！　横浜市鶴見区で活動している横浜鶴見不動産情報館です。 さて、今日は来年改正予定の消費税のお話です。 消費税が、2014年4月1日から8％に引き上げられましたね。 さらに、2019年10月1日から10％に引き上げられる予定ですが、不動産の売買や請負工事について消費税が確定する時期はどうなっているのでしょうか。 分譲住宅・マンションの場合には、売買契約の時点ではなく、引き渡し時点で消費税額が確定されます。 したがって、2019年9月30日までに引渡しが完了すれば、消費税率は8％のままです。 一方、工事請負契約の場合も引渡し時が基準ですが、経過措置として新税率施行日の半年前を指定日とし、指定日の前日までに締結した工事請負契約であれば、引き渡しが新税率施行以降となっても旧税率が適用されることになります。 したがって2019年4月1日以降の契約で引き渡しが同年10月1日以降の場合は消費税率10％（予定）という事になります。 なお、指定日前に契約金などの前受金を受け取っていたとしても、契約が指定日以降の場合には、前受金を含む請負代金すべてに対して新税率が適用されることに

安全な不動産購入をするために · 04日 10月 2018

こんにちは！　横浜市鶴見区で活動している横浜鶴見不動産情報館です。 今回は、沿線探しの盲点についてお話しします。 お住まい探しのエリアについて、ネット検索の際には、「○○線の沿線」と指定される方が多くいらっしゃいます。と言うよりも、それが自然ですよね。 「できれば東京の〇〇区か〇〇区で買いたいけど．．．やっぱり、ちょっと高すぎるな．．．」 となったとき、皆さんならどうなさいますか？ ほとんどの方が、「じゃあ沿線でもう少し都心から離れたところも検索して」となります。私も、まずはそれが基本だと思います。 でも、これが注意点です。 多くの人が同じ行動をとるということは、不動産の価格もそれにつられて過熱している可能性があるからです。将来においても価格が維持されそうなエリアなのであれば問題ありませんが、もしかしたら、そのエリアの人気は一過性のものかもしれません。 例えば、学芸大・都立大・自由が丘あたりを希望される方が最近は多いです。

安全な不動産購入をするために · 04日 10月 2018

今回は、敷地と道路に関するさまざまな規定のなかで、うっかり見落とししかねない「角敷地の建築制限」、いわゆる「隅切り（すみきり）」の規定についてお話しします。 「隅切り（すみきり）」は、道路の交差部などにおける見通しの確保や、車両や人の通行上の安全を目的としたものです。一般的に条件がよいとされる角地の土地や住宅の購入を検討するときには、この規定も頭の片隅に入れておきましょう。 ・角敷地における建築制限の概要 ・対象となる敷地を購入するときの注意点 上記２点についてお伝えします。 ▼角地の建築制限は自治体によって異なる 一定の幅員未満の道路が交わる角に接する敷地では、一辺を2ｍとする二等辺三角形の部分を空地としなければならないことが、多くの自治体で定められています。道路の交差部だけでなく、一つの道路が屈曲する角に接する敷地の場合でも同様です。 この一定の幅員は「接する道路がいずれも6ｍ未満のとき」とする自治体が多いものの、2つの道路の幅員の「合計が10ｍ未満のとき」、あるいは「合計が12ｍ未満のとき」などとするところもあります。

安全な不動産購入をするために · 28日 9月 2018

相続にまつわる、気を付けたい事例のご紹介です。 Aさんは、お父様とお父様の再婚相手である継母の3人で仲良くお暮しでした。 ところが残念なことに高齢となった継母が体調を壊し、お亡くなりになってしまいました。 慌ただしく葬儀や法要を終え、いざ銀行や不動産の手続きをしようとしたところ、思いがけないトラブルが発生しました。 実はAさんは、継母と養子縁組をしていなかったのです。 長いことひとつ屋根の下で3人で暮らしてきたため、何の疑問も抱かずにいたのですが、養子縁組をしていなかったため、法律的にはAさんと継母は「赤の他人」という扱いになってしまっていたのです。 その結果、継母の遺産のうち4分の3についてはAさんのお父様が、残りの4分の1にあたる部分については、継母の兄弟（今回のケースではその子供）へ渡ってしまうことになることが判明したのです。 Aさんのケースでは、自宅の名義が父2分の1、継母2分の1となっていたため、自宅の名義の8分の1が、何十年も連絡を取っていない継母の甥っ子へ渡ってしまう、という事態が発生してしまいました。